3분경제

안녕하세요? 3분경제 56번째 이야기로

갭(Gap)투자와 6.19 부동산대책에 대해 알아보겠습니다.

갭투자란, 전세가율이 높은 지역의 주택을 

전세금을 떠안고 매입한 후에

기존보다 높은 임대료를 받고 임대하거나,

주택 시세가 상승할 때 매도하여

투자금을 회수하고 시세차익을 얻는 투자방법입니다.

* 전세가율 : 주택의 매매가격 대비 전세값의 비율 *

A아파트의 매매가가 3억원이고

전세값(보증금)이 2억 7천만원인 경우를 예로 들면

주택을 매입하려는 사람이 전세보증금 2억 7천만원을 떠안고

3천만원의 자금만 더해 주택을 매입합니다.

그 후 주택시세가 올라 3억 5천만원이 되었다면

주택을 매도하면서 전세보증금 2억 7천만원은 돌려주고,

기존 투자금 3천만원 + 시세차익 5천만원을 얻게 됩니다.

혹은, 세입자로부터 전세보증금을 올려받아 

해당 보증금 상승분만큼 이익을 얻을 수도 있습니다.

즉, 갭투자는 기존 주택 매입가격과 주택 매도가격 사이에서 

나타나는 갭 (Gap)에서 수익을 얻는 것입니다.

결국, 갭투자를 통해 수익을 얻기 위한 조건은

주택 매매가는 올라야 하고 (시세차익 노릴 때),

전세값도 떨어지지 않아야 하는 것 (보증금 차익 노릴 때)입니다.

최근 2~3년간 서울 중심으로 아파트 매매가격이 

상승함에 따라 전세가격도 따라 올랐고,

장기간 저금리 기조가 지속되면서

주택소유자들이 전세보증금을 투자할 곳을 찾지 못해

임대방식을 전세에서 월세로 변경하는 

'전세의 월세화'가 일어났습니다.

결국, 전세 임대방식의 수요는 늘어나는데 

공급은 줄어 전세값이 오르게 된 것입니다.

전세값이 오르자 매매가와 전세값의 차이가 줄어들고

전세가율은 상승했습니다.

이같은 추세가 이어지면서

적은 자금만 투자해도 주택을 매입할 수 있는

갭투자 방식이 성행하게 되었습니다.

하지만 정부가 6.19 부동산 대책을 통해

부동산 시장을 규제방안을 마련했고,

미국 금리인상에 따라 우리나라의 금리도 

곧 인상될 것으로 전망되면서

* 참고 : 기준금리 관련 포스트 (6번째 이야기)

http://3mineconomy.tistory.com/7

갭투자에 대한 위험성이 높아지고 있습니다.

갭투자로 주택을 샀다가 주택가격이 전세보증금보다 더 떨어질 경우

집주인은 자신의 투자금을 모두 잃을뿐만 아니라

세입자의 전세보증금에서도 손실을 보면서

전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 소위

'깡통주택' 상황이 발생하게 됩니다.

정부는 서울, 부산 등 일부지역에서

갭투자 등 투기적 성격의 주택수요가 급증하며 주택시장이 과열되자,

이를 막기 위해 6.19 부동산대책 

(주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적, 맞춤형 대응 방안)을 

발표했습니다.

정부는, 갭투자를 통해 많게는 열 채 이상의 

주택을 갖고 있는 투자자들이 차익을 얻기 위해서

비싼 가격으로 시장에 매물을 내놓았고,

이로 인해 부동산 시장이 과열되었다고 판단했습니다.

부동산 시장에 투기현상이 발생하여 시장이 과열되면,

주택 실수요자들은 집을 사기 더욱 어려워집니다.

따라서 시장 과열지역에 핀셋규제가 가해지게 되었습니다.

핀셋규제란, 족집게 처럼 특정 지역만 투기과열지구로 

지정하여 수요를 정밀 관리하는 규제입니다.

6.19 부동산대책의 내용을 살펴보면

먼저, 서울 4개구 (강남, 서초, 송파, 강동)를 제외한

21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 

기존 1년 6개월에서 소유권 이전등기시까지로 강화했습니다.

참고로 '전매제한'이란 주로 주택을 대상으로

실수요자에 대한 주택수급과 부동산 투기억제를 위해

기간을 정하여, 주택입주자의 지위 또는 주택의 매매, 

증여 및 기타 권리변동 (상속 제외)을 수반하는 일체의 행위에 대한 

제한을 의미합니다.

둘째로, 조정 대상지역의 LTV, DTI를 각각 70%에서 60로 (LTV),

60%에서 50%로 (DTI) 강화합니다.

단, 디딤돌대출의 요건을 충족하는 서민과 실수요자들에

대해서는 기존 규제 비율 (LTV 70%, DTI 60%)를 적용합니다.

* 참고 LTV, DTI, DSR이란?

http://3mineconomy.tistory.com/39

* 참고 - 디딤돌 대출의 요건

1. 부부합산하여 연소득 6천만원 이하

(생애최초 구입시 7천만원 이하)

2. 주택 가격이 5억원 이하

3. 무주택세대주일 것

마지막으로, 재건축 규제를 강화합니다.

기존 재건축 조합원이 최대 주택 3채까지

분양받을 수 있던 것을 최대 주택 1채까지로 줄였습니다.

정부는 이번 6.19 부동산대책을 통해

주택 투기 수요는 억제하되,

주택시장 경기는 침체되지 않도록 하고

주택 실수요자는 최대한 보호하겠다는 의지를 보였습니다.

선별적, 맞춤형 대응이라는 정책의 목적대로,

주택 투기수요를 억제하면서

주택 실수요자도 보호할 수 있을지 주목됩니다.

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2017/06/02 - [3분경제] - [3분경제] 스튜어드십 코드와 그 쟁점

2017/06/11 - [3분경제] - [3분경제] 비트코인과 가상화폐

2017/06/16 - [3분경제] - [3분경제] 2017 커피시장 분석 및 커피프랜차이즈

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안녕하세요? 3분경제 55번째 이야기로

2017 커피시장 분석과 국내 커피프랜차이즈 시장을 살펴보겠습니다.

2015년 10월부터 2016년 9월까지 전세계에서

생산된 커피는 약 888만 톤이었습니다.

그리고 같은 기간에 세계에서 소비된 커피는

약 908만 톤이었습니다.

2016년 기준으로, 세계 최대 커피 생산국은

브라질이었습니다.

브라질의 커피 생산량은 약 330만 톤이었습니다.

커피 생산량 2위인 국가는 베트남으로,

약 153만 톤을 생산했습니다.

2016년 기준, 세계 10대 커피 생산국들은 다음과 같습니다.

1. 브라질 330만 톤

2. 베트남 153만 톤

3. 콜롬비아 87만 톤

4. 인도네시아 60만 톤

5. 에티오피아 39만 6천 톤

6. 온두라스 35만 6천 톤

7. 인도 32만 톤

8. 우간다 22만 8천 톤

9. 페루 22만 8천 톤

10. 과테말라 21만 톤

이 국가들은 공통적으로 커피 벨트 (Coffee Belt : 북위 25도 ~ 남위 25도)에

위치한 나라들인 것을 알 수 있습니다.

우리나라의 커피류 수입량은 2012년 이후로 

매년 증가해왔습니다. 

2016년에는 커피류 수입량이 

약 15만 7천톤 (캡슐커피 등 조제품 일부 제외)으로

사상 최고치를 기록했습니다.

올해는 5월까지 약 6만 6천톤이 수입되었습니다.

국내 커피시장 규모가 계속 커지면서,

프랜차이즈 커피전문점의 숫자도 늘어나고 있습니다.

17년 6월 기준, 매장 숫자가 가장 많은 브랜드는

이디야커피로 1,976곳입니다.

매장 숫자 2위 브랜드는 스타벅스로

1,063개 매장을 운영중입니다.

2016년 10월과 비교했을 때

대부분의 프랜차이즈 브랜드 매장 숫자가 늘어났지만,

카페베네와 커피베이는 각각 85개, 2개 감소했습니다.

특히 카페베네는 경영난을 겪으면서

매장 숫자가 급감했습니다.

참고로, 조사대상 프랜차이즈 커피전문점은

이디야커피, 스타벅스, 엔제리너스, 요거프레소,

투썸플레이스, 카페베네, 빽다방, 할리스커피,

탐앤탐스, 커피베이, 파스쿠찌, 드롭탑, 커피빈, 

폴바셋으로 14개 브랜드입니다.

지역별로 매장 수 1위인 커피 프랜차이즈를 분석한 결과

수도권 등 절반 이상의 지역에서

이디야커피가 1위를 차지했습니다.

제주 지역에서는 카페베네, 전남 지역에서는 요거프레소,

대구와 광주에서는 엔제리너스가 매장 수 1위였습니다.

지역별로 매장 수 1위, 2위인 프랜차이즈 커피전문점은 아래와 같습니다.

수도권

서울특별시 : 이디야 1위, 스타벅스 2위

경기도 : 이디야 1위, 요거프레소 2위

인천광역시 : 이디야 1위, 투썸플레이스 2위

경상권

부산광역시 : 이디야 1위, 스타벅스 2위

경상남도, 경상북도 : 이디야 1위, 엔제리너스 2위

대구광역시 : 엔제리너스 1위, 투썸플레이스 2위

충청권

충청남도/세종특별자치시, 충청북도 : 이디야 1위, 카페베네 2위

대전광역시 : 스타벅스 1위, 투썸플레이스 2위

전라권

전라남도 : 요거프레소 1위, 이디야 2위

전라북도 : 이디야 1위, 엔제리너스 2위

광주광역시 : 엔제리너스 1위, 스타벅스 2위

강원/제주

강원도 : 이디야 1위, 카페베네 2위

제주특별자치도 : 카페베네 1위, 스타벅스 2위

작년 10월과 비교했을 때, 프랜차이즈 커피 가격은 

탐앤탐스가 300원을 인상한 것을 제외하고는 

타 브랜드들에서는 변화가 없었습니다.

대부분의 브랜드에서 커피가격이

4천원 초반대인 것을 확인할 수 있습니다.

참고로 프랜차이즈 브랜드별 커피 가격을 살펴보면,

아메리카노 HOT 기본 사이즈 기준으로

폴바셋 (스탠다드, 룽고) 4,700원

커피빈 (스몰) 4,500원

탐앤탐스 (톨) 4,100원

드롭탑 (레귤러) 4,100원

할리스 (레귤러) 4,100원

카페베네 (레귤러) 4,100원

투썸플레이스 (레귤러) 4,100원

엔제리너스 (스몰) 4,100원

스타벅스 (톨) 4,100원

파스쿠찌 (레귤러) 4,000원

이디야 (스몰) 2,800원

커피베이 (레귤러) 2,500원

빽다방 1,500원으로 조사되었습니다.

국내 커피 시장의 규모는 지속적으로 커지고 있지만,

동시에 커피전문점의 숫자도 늘어나고 있습니다.

게다가 저가형 커피전문점, 편의점 커피까지

등장하면서 가격경쟁이 일어나고 있습니다.

실제로 국내에서 커피, 주스 등 식음료를

판매하는 카페 점포 수는 9만 개를 돌파했습니다.

그리고 카페 업종의 2년 이상 생존율은 59%에 불과해, 

전반적으로 레드오션 시장인 것을 알 수 있습니다.

지금까지 2017년 세계 커피 생산현황과

국내 프랜차이즈 커피 시장에 대해 알아보았습니다.

다음 포스팅에서도 흥미로운 주제로 돌아올게요~

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2017/05/29 - [3분경제] - [3분경제] 아시아인프라투자은행 AIIB

2017/06/02 - [3분경제] - [3분경제] 스튜어드십 코드와 그 쟁점

2017/06/11 - [3분경제] - [3분경제] 비트코인과 가상화폐

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안녕하세요? 3분경제 54번째 이야기로

비트코인 등 가상화폐에 대해 알아보겠습니다.

비트코인의 시세는 올해 4월 6일에

1비트코인 당 1,196달러였지만,

불과 두 달만에 시세가 2,516달러까지 상승했습니다.

일부에서는 비트코인의 가격상승 추세가 

계속 이어져 10년 후에는 

1비트코인 당 10만 달러를 넘을 것이라는 

전망도 하고 있습니다.

최근 워너크라이 랜섬웨어가 감염된 파일을 암호화한 뒤,

해킹피해자에게 암호화를 풀어주는 대가로

비트코인을 지불할 것을 요구하면서 이슈가 되었습니다.

이처럼 범죄집단들이 비트코인 거래의 익명성을

악용해서 범죄 수익 거래에 사용하고 있어

문제가 발생하고 있습니다.

비트코인은 미국발 금융위기가 있었던 

2008년에 나카모토 사토시라는 가명의 

프로그래머가 만든 가상통화입니다.

비트코인의 거래는 P2P (Peer to Peer) 방식으로 이뤄집니다.

비트코인은 1단위당 현금으로 환산한 시세가 매우 높기 때문에

한 단위를 잘개 쪼개서 소수점 8자리 (사토시)까지 사용하고 있습니다.

이를 통해 비트코인의 유동성 문제를 완화했습니다.

** 참고 - 비트코인의 단위 **

1BTC (비트코인, Bitcoin)

0.01BTC = 1cBTC (센티코인, Centicoin)

0.001BTC = 1mBTC (밀리코인, Milicoin)

0.000001BTC = 1uBTC (마이크로코인, Microcoin)

0.00000001BTC = 1Satoshi (사토시, Satoshi)

비트코인등 가상화폐의 발행은 특정정부에 의해 

이뤄지는 것이 아니라

그 가치가 시장에서 자유롭게 결정되고,

모든 거래가 기록되기 때문에 기존 현금거래에 비해

투명하다는 장점이 있습니다.

최근 중국, 일본, 인도, 베네수엘라 등에서

비트코인에 대한 투자가 급증하면서

비트코인의 가격이 급상승했습니다.

중국의 경우 위안화 가치가 하락하고

정부에서 각종 규제 정책을 펴면서,

위안화 가치 하락에 따른 대안 투자처 및

정부 규제를 피할 수 있는 새로운 투자처로서

비트코인이 주목 받고 있습니다.

일본에서는 '자금결제법'이 개정되면서

가상통화를 통화로 인정했습니다.

자금결제법에 따르면 가상통화를

불특정 다수간의 물품 구입 및 서비스 제공에 대한

결제, 매매, 교환에 이용할 수 있는 재산적 가치로,

정보 처리 시스템을 통해 이전할 수 있는 것으로 정의했습니다.

인도나 베네수엘라의 경우 화폐개혁 이후에

금융시장의 불안정성이 커지자 

비트코인에 대한 투자수요가 늘어나고 있습니다.

비트코인뿐만 아니라 가상화폐의 인기가

전반적으로 상승하고 있습니다.

대표적인 가상화폐는 비트코인, 이더리움, 

리플 등이 있습니다.

이외에도 수많은 가상화폐들이 만들어지고 있으며

가상화폐의 종류는 최소 700여종에서 

1,000여종에 이르는 것으로 추정됩니다.

이처럼 가상화폐의 인기가 급상승하는 것에 대해

우려의 시선도 있습니다.

화폐가 통용되기 위한 조건은

1. 화폐가 교환될 수 있을 만큼 가치가 있을 것.

2. 시장에서 통용될 수 있을 만큼 수량이 충분할 것.

3. 가치저장수단으로 사용될 수 있도록 가치가 안정적일 것.

등이 있습니다.

비트코인, 이더리움 등 어느 정도 거래가 활발한 가상화폐는

1,2번 조건은 만족하지만

가상화폐의 가치는 수시로 급등락을 반복하기 때문에

안정적이지 못하여, 3번 조건을 충족시키지 못합니다.

이같은 이유 때문에 가상화폐가 통용화폐로 자리잡기

힘들 것이고, 반짝인기를 얻으며 생긴 가격 버블이 

곧 꺼질 것이라는 주장도 있습니다.

우리나라는 가상화폐의 성격을

화폐로 볼 것인지 금융상품으로 볼 것인지를

결정하기 위해 논의를 계속하고 있습니다.

핀테크 등 새로운 금융시스템의 등장에 따른

수요를 가상화폐가 충족시킬 수 있을 지

주목해야겠습니다.

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