3분경제

안녕하세요? 3분경제 56번째 이야기로

갭(Gap)투자와 6.19 부동산대책에 대해 알아보겠습니다.

갭투자란, 전세가율이 높은 지역의 주택을 

전세금을 떠안고 매입한 후에

기존보다 높은 임대료를 받고 임대하거나,

주택 시세가 상승할 때 매도하여

투자금을 회수하고 시세차익을 얻는 투자방법입니다.

* 전세가율 : 주택의 매매가격 대비 전세값의 비율 *

A아파트의 매매가가 3억원이고

전세값(보증금)이 2억 7천만원인 경우를 예로 들면

주택을 매입하려는 사람이 전세보증금 2억 7천만원을 떠안고

3천만원의 자금만 더해 주택을 매입합니다.

그 후 주택시세가 올라 3억 5천만원이 되었다면

주택을 매도하면서 전세보증금 2억 7천만원은 돌려주고,

기존 투자금 3천만원 + 시세차익 5천만원을 얻게 됩니다.

혹은, 세입자로부터 전세보증금을 올려받아 

해당 보증금 상승분만큼 이익을 얻을 수도 있습니다.

즉, 갭투자는 기존 주택 매입가격과 주택 매도가격 사이에서 

나타나는 갭 (Gap)에서 수익을 얻는 것입니다.

결국, 갭투자를 통해 수익을 얻기 위한 조건은

주택 매매가는 올라야 하고 (시세차익 노릴 때),

전세값도 떨어지지 않아야 하는 것 (보증금 차익 노릴 때)입니다.

최근 2~3년간 서울 중심으로 아파트 매매가격이 

상승함에 따라 전세가격도 따라 올랐고,

장기간 저금리 기조가 지속되면서

주택소유자들이 전세보증금을 투자할 곳을 찾지 못해

임대방식을 전세에서 월세로 변경하는 

'전세의 월세화'가 일어났습니다.

결국, 전세 임대방식의 수요는 늘어나는데 

공급은 줄어 전세값이 오르게 된 것입니다.

전세값이 오르자 매매가와 전세값의 차이가 줄어들고

전세가율은 상승했습니다.

이같은 추세가 이어지면서

적은 자금만 투자해도 주택을 매입할 수 있는

갭투자 방식이 성행하게 되었습니다.

하지만 정부가 6.19 부동산 대책을 통해

부동산 시장을 규제방안을 마련했고,

미국 금리인상에 따라 우리나라의 금리도 

곧 인상될 것으로 전망되면서

* 참고 : 기준금리 관련 포스트 (6번째 이야기)

http://3mineconomy.tistory.com/7

갭투자에 대한 위험성이 높아지고 있습니다.

갭투자로 주택을 샀다가 주택가격이 전세보증금보다 더 떨어질 경우

집주인은 자신의 투자금을 모두 잃을뿐만 아니라

세입자의 전세보증금에서도 손실을 보면서

전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 소위

'깡통주택' 상황이 발생하게 됩니다.

정부는 서울, 부산 등 일부지역에서

갭투자 등 투기적 성격의 주택수요가 급증하며 주택시장이 과열되자,

이를 막기 위해 6.19 부동산대책 

(주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적, 맞춤형 대응 방안)을 

발표했습니다.

정부는, 갭투자를 통해 많게는 열 채 이상의 

주택을 갖고 있는 투자자들이 차익을 얻기 위해서

비싼 가격으로 시장에 매물을 내놓았고,

이로 인해 부동산 시장이 과열되었다고 판단했습니다.

부동산 시장에 투기현상이 발생하여 시장이 과열되면,

주택 실수요자들은 집을 사기 더욱 어려워집니다.

따라서 시장 과열지역에 핀셋규제가 가해지게 되었습니다.

핀셋규제란, 족집게 처럼 특정 지역만 투기과열지구로 

지정하여 수요를 정밀 관리하는 규제입니다.

6.19 부동산대책의 내용을 살펴보면

먼저, 서울 4개구 (강남, 서초, 송파, 강동)를 제외한

21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 

기존 1년 6개월에서 소유권 이전등기시까지로 강화했습니다.

참고로 '전매제한'이란 주로 주택을 대상으로

실수요자에 대한 주택수급과 부동산 투기억제를 위해

기간을 정하여, 주택입주자의 지위 또는 주택의 매매, 

증여 및 기타 권리변동 (상속 제외)을 수반하는 일체의 행위에 대한 

제한을 의미합니다.

둘째로, 조정 대상지역의 LTV, DTI를 각각 70%에서 60로 (LTV),

60%에서 50%로 (DTI) 강화합니다.

단, 디딤돌대출의 요건을 충족하는 서민과 실수요자들에

대해서는 기존 규제 비율 (LTV 70%, DTI 60%)를 적용합니다.

* 참고 LTV, DTI, DSR이란?

http://3mineconomy.tistory.com/39

* 참고 - 디딤돌 대출의 요건

1. 부부합산하여 연소득 6천만원 이하

(생애최초 구입시 7천만원 이하)

2. 주택 가격이 5억원 이하

3. 무주택세대주일 것

마지막으로, 재건축 규제를 강화합니다.

기존 재건축 조합원이 최대 주택 3채까지

분양받을 수 있던 것을 최대 주택 1채까지로 줄였습니다.

정부는 이번 6.19 부동산대책을 통해

주택 투기 수요는 억제하되,

주택시장 경기는 침체되지 않도록 하고

주택 실수요자는 최대한 보호하겠다는 의지를 보였습니다.

선별적, 맞춤형 대응이라는 정책의 목적대로,

주택 투기수요를 억제하면서

주택 실수요자도 보호할 수 있을지 주목됩니다.

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안녕하세요? 3분경제 일곱 번째 이야기로,

보금자리론 대상 축소에 관하여 다뤄보겠습니다.

지난 10월 14일, 주택금융공사는 보금자리론의 대출 대상 요건을 변경한다고 발표했습니다.

변경 내용이 19일부터 바로 적용되기 때문에 "기습적인 변경"이라는 비판과 함께, 

보금자리론을 이용하려 했던 사람들이 혼란스러워 하고 있습니다.

정부가 보금자리론에 대하여 수술에 들어간 것은 

첫째로, 보금자리론 신청이 급증하여 올해 공급 목표치를 초과했기 때문입니다. 

둘째로, 대출 받는 것을 어렵게 하여, 서울 재건축 단지 중심으로 크게 오른 

부동산 시장을 안정시키려는 이유도 있는 것으로 보입니다.

변경사항을 살펴보면, 기존에 비해서 

기준 주택가격과 대출한도가 낮아진 것을 확인할 수 있습니다.

또한 대출자 연소득에 관한 제한도 부부합산 연 6,000만원 이하로 설정되었습니다.

그리고 기존 전자약정식 아낌e-보금자리론은 판매가 중단됩니다.

보금자리론은 시중은행금리에 비해 금리가 낮아, 이자부담이 적고

만기일까지 고정금리가 적용되어 금리변동에 대한 위험이 낮은

주택담보대출 (모기지) 상품입니다.

이번 규정변경에도 불구하고, 서민들을 위함 디딤돌 대출 등 

다른 대출상품이 존재하고

시중은행 금리와 보금자리론 간의 금리 차이가 적어서

서민들이 받는 충격이 적을것이라는 의견도 있습니다.

<참고> 디딤돌 대출

디딤돌 대출의 이용 대상은 부부합산 연 소득 6,000만원 이하 

(생애최초 주택 구입자는 7,000만원까지)인

무주택 세대주입니다.

기준 주택가격은 6억원 이하, 주거전용면적은 85㎡ 이하여야 합니다.

대출 한도는 주택담보가치의 70%로 최대 2억원입니다.

이는 변경 후 보금자리론보다 기준 주택가격과 대출한도가 높고

금리는 비슷한 상품으로 볼 수 있습니다.

그러나 보금자리론을 이용하기 어려워진 사람들이

제 2금융권을 이용하여 대출을 받으면서

제 2금융권 대출이 증가할 것이라는 우려가 있습니다.

또한, 주택금융공사가 금년 보금자리론 수요예측에 실패하면서

재정이 바닥났다는 비판도 있습니다.

보금자리론은 3년 이내에 기존 주택을 처분한다는 조건에서

1주택 소유자도 이용할 수 있습니다.

하지만 1주택 소유자 중에 기존 주택을 처분하지 않는 경우가 많아서

관리가 소홀했다는 비판도 있습니다.

집을 마련하는 것은 오랜 시간이 걸리는 일이기에

갑작스러운 보금자리론의 규정변화는 더 큰 혼란을 야기했습니다.

정부가 내년부터 시행될 보금자리 대출에 대하여

상품구조 자체를 수정하기로 한 가운데,

향후 추가적인 대책이 어떻게 마련될 지 주목해야 할 것입니다.

2016/10/13 - [3분경제] - [3분경제] 무역보험공사와 온코퍼레이션 사태

2016/10/15 - [3분경제] - [3분경제] 다시 과열되는 부동산 시장

2016/10/17 - [3분경제] - [3분경제] 10월 한국은행 기준금리 동결

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3분경제 다섯 번째 이야기로 다시 과열되는 

부동산 시장에 대해서 다뤄보겠습니다.

최근 서울을 중심으로 부동산 가격이 상승하고 있습니다.

경기는 침체된 가운데 왜 부동산이 인기를 모으고 있는 걸까요?

이는 크게 네 가지 원인으로 설명할 수 있습니다.

첫 번째로, 장기적인 경기 침체로 인하여 투자처를 잃은 자본들이 늘어났습니다.

두 번째로, 재개발/재건축 분양에 힘입은 서초구와 목동 중심으로

아파트 가격이 증가세를 이어가고 있습니다.

세 번째로, 지속적인 저금리로 인해 대출에 대한 부담이 줄어들었습니다.

마지막으로, 8.25 가계부채 대책 이후에 주택 공급이 줄어들 것을

우려한 나머지 인기지역 위주로 청약이 쏠리고 있습니다. 

8.25 가계부채 대책은 

한국토지주택공사가 공급하는 공공주택의 물량을 감소시키고

부동산 구입 자금에 대한 대출 심사를 강화하는 등의 방법을 통해

부동산 시장을 안정시켜, 가계 부채를 감소시키려는 대책입니다.

부동산 시장이 활성화되면 건설업의 호황을 맞게되는 측면도 있으나,

부동산 구입이 증가하면서 가계부채가 증가하며

부동산 가격 거품이 꺼지면 경제에 큰 충격을 줄 수 있는 위험성이 있습니다.

이같은 우려에 대한 대책으로, LTV와 DTI를 조정해야 한다는 주장도 있습니다.

그러나 지방의 경우에 오히려 부동산 시장이 침체된 지역도 많아서

섣불리 조정하는 것이 힘들 것으로 예상됩니다.

LTV란, 주택을 담보로 대출할 때, 담보대상인 주택의 시가 기준으로 설정하는 

최대대출비율입니다.

예를 들어 LTV가 50%이면, 

시가 1억원인 아파트를 담보로 대출받는 경우 최대 5천만원까지 대출 받을 수 있습니다.

시가 * LTV = 최대 대출 가능금액

DTI란, 연간총소득 기준으로 설정하는 최대대출비율입니다.

예를 들어 DTI가 50%라면,

연간총소득이 4천만원인 사람은 최대 2천만원까지 대출 받을 수 있습니다.

연간총소득 * DTI = 최대 대출 가능금액

부동산은 인간의 생활에 필수적인 의식주 중에 하나이므로

부동산 가격 상승은 우리 생활에 직접적으로 영향을 끼칩니다.

그러므로, 향후 부동산 시장에 대한 대책들이 어떻게 마련될 지 주목해야 할 것입니다.

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