3분경제

안녕하세요? 3분경제 33번째 이야기로

주택담보대출 규제인 LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보겠습니다.

1,300조원에 달한 가계부채 증가를 막기 위한

정부의 노력이 계속되는 가운데,

임종룡 금융위원장은 LTV, DTI 규제를 현행대로 유지할 것이라고 밝혔습니다.

먼저 LTV (Loan To Value ratio, 담보인정비율)에 대하여 살펴보겠습니다.

LTV를 구하는 방법은 위와 같으며,

LTV를 산정하는 데는 

주택담보대출금액 이외에도 해당 주택에 대한 선순위채권, 

임차보증금 및 최우선 변제 대상인 소액임차보증금이 모두 고려됩니다.

LTV 비율을 낮추면 대출 받을 수 있는 금액이 줄어들기 때문에

규제가 강화되는 것이고,

반대로 비율을 올리면 규제를 완화하는 것입니다.

즉, LTV는 담보 시세대비 대출 한도를 제한하겠다는 의미입니다.

현재 적용되는 LTV는 70%이며, 이를 초과하면 대출 받을 수 없습니다.

LTV가 70%일 때, 담보가 되는 주택의 시세가 10억 원이라면

최대로 받을 수 있는 대출한도는 7억 원입니다. (보증금 등 고려하지 않는 경우)

단, LTV는 대출자의 소득을 반영하지 않기 때문에

DTI를 함께 사용합니다.

다음으로, DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율)에 대해 알아보겠습니다.

DTI를 구하는 방법은 위와 같습니다.

DTI 규제는 대출자의 소득을 고려해서

대출을 상환할 수 있는 여력을 평가하겠다는 것입니다.

현재 DTI는 60% (수도권)이며, 60%를 초과하면 대출 받을 수 없습니다.

DTI가 60%일 때, 연 소득이 5천만 원이라면

해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액은 

3천만 원까지로 제한됩니다.

따라서 기존에 다른 부채가 존재하는 경우 

자동적으로 해당 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 제한됩니다.

금융위원회는 올해 업무보고에서

"신 DTI" 기준을 마련하여 내년부터 시행하겠다고 밝혔습니다.

이는 기존 DTI에서 소득의 산정방법을 정교하게 만든 것입니다.

기존 DTI가 연 소득만 반영하는 것과 다르게,

장래소득, 현재 소득의 안정성 정도, 보유중인 자산이 소득을 창출하는 정도 등을

반영할 것이라고 합니다.

따라서 대출자의 소득과 자산 형태에 따라서

DTI가 다르게 적용될 것으로 보입니다.

마지막으로, DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)에 대하여 알아보겠습니다.

DSR을 구하는 방법은 위와 같습니다.

DSR은 DTI와 유사하지만,

DTI가 기타부채에 대하여 이자소득만 반영하는 것과는 달리

DSR은 해당 주택 담보대출을 포함하여, 모든 금융기관에서 받은 

대출에 대한 연간 원리금 상환액을 반영합니다.

따라서 기존에 다른 대출이 없었던 경우에는 DTI = DSR이지만,

다른 대출을 받았던 경우에는 DSR < DTI가 되므로

DSR은 DTI보다 강력한 규제방안입니다.

금융당국은 DSR을 LTV, DTI처럼 일정비율을 넘으면

대출받지 못하게 하는 강제적인 규제가 아니라,

은행들이 자율적으로 참고하는 지표로

고려한다고 밝혔습니다.

은행권에서는 DSR을 70~80% 정도로 적용하는 방안을 검토중이며,

2019년부터 대출심사에 적용할 예정입니다.

앞서 보셨듯이, 정부는 가계부채 증가를 막으려는 동시에

LTV, DTI 규제는 강화하지 않고 현행 유지하는

다소 모순적인 정책을 펴고 있습니다.

왜냐하면 LTV, DTI 규제를 강화할 경우에

당장 가계부채 증가는 막을 수 있지만,

부동산 가격이 떨어져서 현재 우리나라의 경제성장률을 지탱하고 있는

건설경기가 침체되고, 경제성장률이 하락할 위험이 있기 때문입니다.

참고 포스팅

2017/02/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016년 경제성장률과 올해 전망

정부가 신DTI, DSR을 도입하는 등의 각종 정책을 통해서,

가계부채 증가 방지와 부동산 가격의 연(軟)착륙이라는

두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을까요?

3분경제 33번째 이야기를 마칩니다.

2017/01/24 - [3분경제] - [3분경제] 베네수엘라 경제위기와 고액권 발행

2017/02/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016년 경제성장률과 올해 전망

2017/02/08 - [3분경제] - [3분경제] 전안법 시행과 관련된 논란

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안녕하세요? 3분경제 열네 번째 이야기는 

비트코인 제도화 추진 시리즈 3번째인 마이너스 금리입니다.

지난 현금 없는 사회 포스팅에서 마이너스 금리에 대한 언급을 했었죠.

2016/10/31 - [3분경제] - [3분경제] 현금 없는 사회

이번 포스팅에서는 마이너스 금리와 현금 없는 사회의 관계에 대해 더 알아보겠습니다.

마이너스 금리란 시중은행이 중앙은행에 예치하는 금액 중

일부를 보관료 개념의 이자로 제하고 돌려주는 것입니다.

마이너스 금리는 정책의 방향성을 제시하는 것으로 볼 수 있습니다.

이같은 정책을 시행하는 목적은 시중은행으로 하여금

중앙은행에 돈을 맡겨놓지 말고, 시장에 대출을 확대하게 만들고

이를 통해 경기를 활성화시키려는 것입니다.

마이너스금리는 아직 은행의 예치금에만 적용되고

개인들의 예금에는 해당하지 않습니다.

개인의 예금에도 마이너스 금리가 적용되면

아무도 은행에 예금을 하지 않으려고 할 것이기 때문입니다.

현재 덴마크, 유로존, 스위스, 스웨덴, 일본 등 여러 국가에서

전세계적인 경기 침체를 돌파하기 위해 마이너스 금리 정책을 사용하고 있습니다.

이것은 정부에서 자금을 시중에 풀어 수요를 증가시키고

경제에 활력을 불어넣으려는 움직임입니다.

예금에도 마이너스 금리가 적용되는 상황에서는 예금이 줄어들 것이므로

대량현금인출사태 (뱅크런)이 우려됩니다.

따라서 장기적으로 마이너스금리를 유지하기 위해

현금 자체를 줄인다는 분석이 있습니다.

하지만 아이러니하게도, 현금을 줄이는 데 마이너스 금리가 방해요인으로 작용합니다.

현금 없는 사회를 만들기 위해서는 현금이 모두 은행에 예금된 상태여야 하는데, 

마이너스 금리 상황에서는 은행에 현금을 보관하려고 하지 않기 때문입니다.

그러므로 완전한 마이너스 금리와 현금 없는 사회가 

현실화되기에는 많은 어려움이 있을 것입니다.

향후 가상화폐 등 비현금 (Cashless)결제방식의 증가가

진정한 현금 없는 사회를 만들 수 있을 것인지 주목됩니다.

2016/10/28 - [3분경제] - [3분경제] 비트코인 제도화 추진

2016/10/31 - [3분경제] - [3분경제] 현금 없는 사회

2016/11/11 - [3분경제] - [3분경제] 11.3 부동산대책

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안녕하세요? 3분경제 일곱 번째 이야기로,

보금자리론 대상 축소에 관하여 다뤄보겠습니다.

지난 10월 14일, 주택금융공사는 보금자리론의 대출 대상 요건을 변경한다고 발표했습니다.

변경 내용이 19일부터 바로 적용되기 때문에 "기습적인 변경"이라는 비판과 함께, 

보금자리론을 이용하려 했던 사람들이 혼란스러워 하고 있습니다.

정부가 보금자리론에 대하여 수술에 들어간 것은 

첫째로, 보금자리론 신청이 급증하여 올해 공급 목표치를 초과했기 때문입니다. 

둘째로, 대출 받는 것을 어렵게 하여, 서울 재건축 단지 중심으로 크게 오른 

부동산 시장을 안정시키려는 이유도 있는 것으로 보입니다.

변경사항을 살펴보면, 기존에 비해서 

기준 주택가격과 대출한도가 낮아진 것을 확인할 수 있습니다.

또한 대출자 연소득에 관한 제한도 부부합산 연 6,000만원 이하로 설정되었습니다.

그리고 기존 전자약정식 아낌e-보금자리론은 판매가 중단됩니다.

보금자리론은 시중은행금리에 비해 금리가 낮아, 이자부담이 적고

만기일까지 고정금리가 적용되어 금리변동에 대한 위험이 낮은

주택담보대출 (모기지) 상품입니다.

이번 규정변경에도 불구하고, 서민들을 위함 디딤돌 대출 등 

다른 대출상품이 존재하고

시중은행 금리와 보금자리론 간의 금리 차이가 적어서

서민들이 받는 충격이 적을것이라는 의견도 있습니다.

<참고> 디딤돌 대출

디딤돌 대출의 이용 대상은 부부합산 연 소득 6,000만원 이하 

(생애최초 주택 구입자는 7,000만원까지)인

무주택 세대주입니다.

기준 주택가격은 6억원 이하, 주거전용면적은 85㎡ 이하여야 합니다.

대출 한도는 주택담보가치의 70%로 최대 2억원입니다.

이는 변경 후 보금자리론보다 기준 주택가격과 대출한도가 높고

금리는 비슷한 상품으로 볼 수 있습니다.

그러나 보금자리론을 이용하기 어려워진 사람들이

제 2금융권을 이용하여 대출을 받으면서

제 2금융권 대출이 증가할 것이라는 우려가 있습니다.

또한, 주택금융공사가 금년 보금자리론 수요예측에 실패하면서

재정이 바닥났다는 비판도 있습니다.

보금자리론은 3년 이내에 기존 주택을 처분한다는 조건에서

1주택 소유자도 이용할 수 있습니다.

하지만 1주택 소유자 중에 기존 주택을 처분하지 않는 경우가 많아서

관리가 소홀했다는 비판도 있습니다.

집을 마련하는 것은 오랜 시간이 걸리는 일이기에

갑작스러운 보금자리론의 규정변화는 더 큰 혼란을 야기했습니다.

정부가 내년부터 시행될 보금자리 대출에 대하여

상품구조 자체를 수정하기로 한 가운데,

향후 추가적인 대책이 어떻게 마련될 지 주목해야 할 것입니다.

2016/10/13 - [3분경제] - [3분경제] 무역보험공사와 온코퍼레이션 사태

2016/10/15 - [3분경제] - [3분경제] 다시 과열되는 부동산 시장

2016/10/17 - [3분경제] - [3분경제] 10월 한국은행 기준금리 동결

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