3분경제

안녕하세요? 3분경제 56번째 이야기로

갭(Gap)투자와 6.19 부동산대책에 대해 알아보겠습니다.

갭투자란, 전세가율이 높은 지역의 주택을 

전세금을 떠안고 매입한 후에

기존보다 높은 임대료를 받고 임대하거나,

주택 시세가 상승할 때 매도하여

투자금을 회수하고 시세차익을 얻는 투자방법입니다.

* 전세가율 : 주택의 매매가격 대비 전세값의 비율 *

A아파트의 매매가가 3억원이고

전세값(보증금)이 2억 7천만원인 경우를 예로 들면

주택을 매입하려는 사람이 전세보증금 2억 7천만원을 떠안고

3천만원의 자금만 더해 주택을 매입합니다.

그 후 주택시세가 올라 3억 5천만원이 되었다면

주택을 매도하면서 전세보증금 2억 7천만원은 돌려주고,

기존 투자금 3천만원 + 시세차익 5천만원을 얻게 됩니다.

혹은, 세입자로부터 전세보증금을 올려받아 

해당 보증금 상승분만큼 이익을 얻을 수도 있습니다.

즉, 갭투자는 기존 주택 매입가격과 주택 매도가격 사이에서 

나타나는 갭 (Gap)에서 수익을 얻는 것입니다.

결국, 갭투자를 통해 수익을 얻기 위한 조건은

주택 매매가는 올라야 하고 (시세차익 노릴 때),

전세값도 떨어지지 않아야 하는 것 (보증금 차익 노릴 때)입니다.

최근 2~3년간 서울 중심으로 아파트 매매가격이 

상승함에 따라 전세가격도 따라 올랐고,

장기간 저금리 기조가 지속되면서

주택소유자들이 전세보증금을 투자할 곳을 찾지 못해

임대방식을 전세에서 월세로 변경하는 

'전세의 월세화'가 일어났습니다.

결국, 전세 임대방식의 수요는 늘어나는데 

공급은 줄어 전세값이 오르게 된 것입니다.

전세값이 오르자 매매가와 전세값의 차이가 줄어들고

전세가율은 상승했습니다.

이같은 추세가 이어지면서

적은 자금만 투자해도 주택을 매입할 수 있는

갭투자 방식이 성행하게 되었습니다.

하지만 정부가 6.19 부동산 대책을 통해

부동산 시장을 규제방안을 마련했고,

미국 금리인상에 따라 우리나라의 금리도 

곧 인상될 것으로 전망되면서

* 참고 : 기준금리 관련 포스트 (6번째 이야기)

http://3mineconomy.tistory.com/7

갭투자에 대한 위험성이 높아지고 있습니다.

갭투자로 주택을 샀다가 주택가격이 전세보증금보다 더 떨어질 경우

집주인은 자신의 투자금을 모두 잃을뿐만 아니라

세입자의 전세보증금에서도 손실을 보면서

전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 소위

'깡통주택' 상황이 발생하게 됩니다.

정부는 서울, 부산 등 일부지역에서

갭투자 등 투기적 성격의 주택수요가 급증하며 주택시장이 과열되자,

이를 막기 위해 6.19 부동산대책 

(주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적, 맞춤형 대응 방안)을 

발표했습니다.

정부는, 갭투자를 통해 많게는 열 채 이상의 

주택을 갖고 있는 투자자들이 차익을 얻기 위해서

비싼 가격으로 시장에 매물을 내놓았고,

이로 인해 부동산 시장이 과열되었다고 판단했습니다.

부동산 시장에 투기현상이 발생하여 시장이 과열되면,

주택 실수요자들은 집을 사기 더욱 어려워집니다.

따라서 시장 과열지역에 핀셋규제가 가해지게 되었습니다.

핀셋규제란, 족집게 처럼 특정 지역만 투기과열지구로 

지정하여 수요를 정밀 관리하는 규제입니다.

6.19 부동산대책의 내용을 살펴보면

먼저, 서울 4개구 (강남, 서초, 송파, 강동)를 제외한

21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 

기존 1년 6개월에서 소유권 이전등기시까지로 강화했습니다.

참고로 '전매제한'이란 주로 주택을 대상으로

실수요자에 대한 주택수급과 부동산 투기억제를 위해

기간을 정하여, 주택입주자의 지위 또는 주택의 매매, 

증여 및 기타 권리변동 (상속 제외)을 수반하는 일체의 행위에 대한 

제한을 의미합니다.

둘째로, 조정 대상지역의 LTV, DTI를 각각 70%에서 60로 (LTV),

60%에서 50%로 (DTI) 강화합니다.

단, 디딤돌대출의 요건을 충족하는 서민과 실수요자들에

대해서는 기존 규제 비율 (LTV 70%, DTI 60%)를 적용합니다.

* 참고 LTV, DTI, DSR이란?

http://3mineconomy.tistory.com/39

* 참고 - 디딤돌 대출의 요건

1. 부부합산하여 연소득 6천만원 이하

(생애최초 구입시 7천만원 이하)

2. 주택 가격이 5억원 이하

3. 무주택세대주일 것

마지막으로, 재건축 규제를 강화합니다.

기존 재건축 조합원이 최대 주택 3채까지

분양받을 수 있던 것을 최대 주택 1채까지로 줄였습니다.

정부는 이번 6.19 부동산대책을 통해

주택 투기 수요는 억제하되,

주택시장 경기는 침체되지 않도록 하고

주택 실수요자는 최대한 보호하겠다는 의지를 보였습니다.

선별적, 맞춤형 대응이라는 정책의 목적대로,

주택 투기수요를 억제하면서

주택 실수요자도 보호할 수 있을지 주목됩니다.

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2017/06/02 - [3분경제] - [3분경제] 스튜어드십 코드와 그 쟁점

2017/06/11 - [3분경제] - [3분경제] 비트코인과 가상화폐

2017/06/16 - [3분경제] - [3분경제] 2017 커피시장 분석 및 커피프랜차이즈

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안녕하세요? 3분경제 33번째 이야기로

주택담보대출 규제인 LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보겠습니다.

1,300조원에 달한 가계부채 증가를 막기 위한

정부의 노력이 계속되는 가운데,

임종룡 금융위원장은 LTV, DTI 규제를 현행대로 유지할 것이라고 밝혔습니다.

먼저 LTV (Loan To Value ratio, 담보인정비율)에 대하여 살펴보겠습니다.

LTV를 구하는 방법은 위와 같으며,

LTV를 산정하는 데는 

주택담보대출금액 이외에도 해당 주택에 대한 선순위채권, 

임차보증금 및 최우선 변제 대상인 소액임차보증금이 모두 고려됩니다.

LTV 비율을 낮추면 대출 받을 수 있는 금액이 줄어들기 때문에

규제가 강화되는 것이고,

반대로 비율을 올리면 규제를 완화하는 것입니다.

즉, LTV는 담보 시세대비 대출 한도를 제한하겠다는 의미입니다.

현재 적용되는 LTV는 70%이며, 이를 초과하면 대출 받을 수 없습니다.

LTV가 70%일 때, 담보가 되는 주택의 시세가 10억 원이라면

최대로 받을 수 있는 대출한도는 7억 원입니다. (보증금 등 고려하지 않는 경우)

단, LTV는 대출자의 소득을 반영하지 않기 때문에

DTI를 함께 사용합니다.

다음으로, DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율)에 대해 알아보겠습니다.

DTI를 구하는 방법은 위와 같습니다.

DTI 규제는 대출자의 소득을 고려해서

대출을 상환할 수 있는 여력을 평가하겠다는 것입니다.

현재 DTI는 60% (수도권)이며, 60%를 초과하면 대출 받을 수 없습니다.

DTI가 60%일 때, 연 소득이 5천만 원이라면

해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액은 

3천만 원까지로 제한됩니다.

따라서 기존에 다른 부채가 존재하는 경우 

자동적으로 해당 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 제한됩니다.

금융위원회는 올해 업무보고에서

"신 DTI" 기준을 마련하여 내년부터 시행하겠다고 밝혔습니다.

이는 기존 DTI에서 소득의 산정방법을 정교하게 만든 것입니다.

기존 DTI가 연 소득만 반영하는 것과 다르게,

장래소득, 현재 소득의 안정성 정도, 보유중인 자산이 소득을 창출하는 정도 등을

반영할 것이라고 합니다.

따라서 대출자의 소득과 자산 형태에 따라서

DTI가 다르게 적용될 것으로 보입니다.

마지막으로, DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)에 대하여 알아보겠습니다.

DSR을 구하는 방법은 위와 같습니다.

DSR은 DTI와 유사하지만,

DTI가 기타부채에 대하여 이자소득만 반영하는 것과는 달리

DSR은 해당 주택 담보대출을 포함하여, 모든 금융기관에서 받은 

대출에 대한 연간 원리금 상환액을 반영합니다.

따라서 기존에 다른 대출이 없었던 경우에는 DTI = DSR이지만,

다른 대출을 받았던 경우에는 DSR < DTI가 되므로

DSR은 DTI보다 강력한 규제방안입니다.

금융당국은 DSR을 LTV, DTI처럼 일정비율을 넘으면

대출받지 못하게 하는 강제적인 규제가 아니라,

은행들이 자율적으로 참고하는 지표로

고려한다고 밝혔습니다.

은행권에서는 DSR을 70~80% 정도로 적용하는 방안을 검토중이며,

2019년부터 대출심사에 적용할 예정입니다.

앞서 보셨듯이, 정부는 가계부채 증가를 막으려는 동시에

LTV, DTI 규제는 강화하지 않고 현행 유지하는

다소 모순적인 정책을 펴고 있습니다.

왜냐하면 LTV, DTI 규제를 강화할 경우에

당장 가계부채 증가는 막을 수 있지만,

부동산 가격이 떨어져서 현재 우리나라의 경제성장률을 지탱하고 있는

건설경기가 침체되고, 경제성장률이 하락할 위험이 있기 때문입니다.

참고 포스팅

2017/02/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016년 경제성장률과 올해 전망

정부가 신DTI, DSR을 도입하는 등의 각종 정책을 통해서,

가계부채 증가 방지와 부동산 가격의 연(軟)착륙이라는

두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을까요?

3분경제 33번째 이야기를 마칩니다.

2017/01/24 - [3분경제] - [3분경제] 베네수엘라 경제위기와 고액권 발행

2017/02/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016년 경제성장률과 올해 전망

2017/02/08 - [3분경제] - [3분경제] 전안법 시행과 관련된 논란

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안녕하세요? 3분경제 31번째 이야기로

2.7%를 기록한 2016년 경제성장률과 올해 전망에 대해서 알아보겠습니다.

한국은행에서 발표한 보도자료에 따르면,

2016년 4분기 실질 국내총생산(GDP)이 전기 대비 0.4% 성장하여,

2016년 경제성장률은 2.7%를 기록했습니다.

분기별로 보면 한국 경제는 2015년 4분기 이후에

5분기 연속으로 0%대 성장을 이어가고 있습니다.

2016년 4분기에는 건설투자와 수출이 소폭 감소하여

성장률을 끌어내렸습니다.

반면에 설비투자는 전기(2016년 3분기) 대비 6.3% 증가했고,

정부소비 또한 0.5% 증가하여 경제성장률을 지탱했습니다.

경제활동별로 살펴보면, 농립어업과 전기가스수도사업에서

국내총생산이 감소했습니다.

고성장하던 건설업의 성장세가 주춤해졌지만,

제조업이 4분기 들어 다시 성장세로 전환하는 모습입니다.

2016년의 전체적인 성장률을 보면, 건설경기가 과열되면서

건설투자가 전년대비 11%나 급증했고

정부가 경기부양책을 펼치면서 민간소비, 정부소비가

증가하여 경제성장률을 2.7%로 유지한 모습입니다.

반면에 조선과 해운업 등이 부진을 겪고, 기업들이 투자를 줄이면서

설비투자가 전년대비 2.4% 감소했습니다.

설비투자는 16년 1분기에 대폭 감소했지만

4분기에 증가했기 때문에, 올해에도 증가세가 유지될지 기대됩니다.

** 참고 : 설비투자란? **

한국은행은 2017년 경제전망에서 한국 경제가 

올해 전년대비 2.5% 성장할 것이라고 예측했습니다.

민간소비는 명목임금 상승률 감소, 물가 상승, 정치적 불확실성으로 인해

증가폭이 둔화될 것으로 전망했습니다.

설비투자는 세계 경제가 회복되고, 기업들의 투자가 늘어나면서

증가할 것으로 전망했습니다.

수출 물량 또한 성진국들의 경기가 회복되면서 

늘어날 것으로 예측했습니다.

수입도 원자재 가격 상승과 설비투자 증가에 따라 함께 증가할 것으로 예측했습니다.

2016년에 경제성장을 이끌었던 건설투자 증가세는

2017년에 4%대로 감소할 것으로 전망했습니다.

정부가 부동산 과열을 막기 위해 8.25대책, 11.3 대책을 내놓고

가계부채가 늘어나는 것을 막으면서

부동산 시장은 침체될 것으로 전망됩니다.

2016/11/11 - [3분경제] - [3분경제] 11.3 부동산대책

또한 미국의 금리인상에 따라 우리나라도 금리를 인상할 

가능성이 있다는 점은 대출에 부담을 줄 것이고

부동산 시장에서 자금이 빠져나갈 우려도 있기 때문에

부동산 시장에 악재로 작용할 것입니다.

한국은행이 각각 2.5%, 2.4% 증가할 것이라고 전망한 설비투자와 수출물량도

브렉시트에 이은 트럼프 행정부의 보호무역주의 압력과

국내의 정치적인 혼란이 계속되면서

예측만큼 개선될 수 있을지 불확실한 상황입니다.

여러가지 악재 속에서, 올해 한국 경제가

2% 중반만큼 성장할 수 있을지 주목됩니다.

2017/01/20 - [3분경제] - [3분경제] 외평채, 외국환평형기금채권이란?

2017/01/21 - [3분경제] - [3분경제] 한일 통화스와프 논의 중단, 통화스와프란?

2017/01/24 - [3분경제] - [3분경제] 베네수엘라 경제위기와 고액권 발행

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안녕하세요? 3분 경제 열다섯 번째 이야기

11.3 부동산대책 시리즈의 두 번째편으로 돌아왔습니다.

이번 포스팅에서는 11.3 부동산대책 중 단기 투자수요 관리대책과

실수요자에 대한 금융 지원 대책에 관하여 알아보겠습니다.

먼저 주택 청약제도와, 청약 순위에 관하여 살펴보겠습니다.

주택 청약이란 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시 분양되는 아파트에 

계약을 신청할 수 있는 자격을 주는 제도입니다.

주택청약을 할 수 있는 주택은 국민주택과 민영주택으로 구분됩니다.

국민주택등 이란, '주택도시기금'을 지원받아 건설되는 주택 중 주거전용면적이 85㎡이하인 주택과

국가, 지자체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 중 85㎡이하인 주택입니다.

민영주택은 위의 국민주택등을 제외한 주택입니다.

청약순위는 1순위와 2순위로 나누어지며, 1순위 요건에 해당하지 않는 사람은 모두 2순위입니다.

주택 청약이 가능한 자는 입주자 모집 공고일 현재, 

해당 주택 건설지역 또는  그 인근지역에 거주하며 만 19세 이상인자 입니다.

인근 지역은 다음 기준에 의해 결정됩니다.

민영주택 기준으로, 청약 1순위 대상자가 되기 위해서는

다음의 조건을 갖춰야 합니다.

1. 청약통장 가입기간이 1년 (수도권) 또는 6개월 (비 수도권) 이상인 경우.

2. 납입 금액이 지역별 예치금 기준 이상인 경우.

지역별 예치금 기준은 위의 표와 같습니다.

정부는 단기 투자수요 관리대책으로써, 중도금 대출 보증에 대한 요건을 강화했습니다.

기존에는 전체 분양가의 5% 이상을 계약금으로 납부한 경우에

주택도시보증공사 (HUG), 주택금융공사에서 중도금 대출보증을 받을 수 있는 자격이 되었습니다.

이것이 조정 대상지역 주택의 경우 전체 분양가 10% 이상을 지불해야만

자격 요건이 되는 것으로 강화되었습니다.

즉, 대출보증을 받기 위해서 더 많은 돈이 필요하게 된 것입니다.

따라서 적은 돈을 가지고 계약한 후, 시세 차익을 얻으려는 단기적 수요가 줄어들 것으로 기대됩니다.

참고로 계약금, 중도금, 잔금 프로세스에 관하여 알아보겠습니다.

계약금이란, 약속의 의미로 지불하는 금액입니다.

계약금이 지불되면 계약이 성립된 것으로 간주합니다.

만약 계약금 지불후에 계약을 해제하려면, 매수인은 계약금을 포기해야 하고

매도인은 계약금의 2배를 지급해야 합니다.

중도금은 계약금과 잔금 사이에 지불하는 금액입니다.

중도금을 지불하면 당사자 합의 외에는 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다.

잔금은 계약금과 중도금을 지불하고 남은 금액입니다.

잔금을 지불하면 계약이 완전히 종료됩니다.

중도금 대출 보증 요건 강화뿐만 아니라,

단기 수요 관리 대책으로 인해 2순위 청약 시에도 청약통장이 필요하게 되었습니다.

주택청약 후 당첨이 되면 해당 통장을 사용할 수 없기 때문에

무분별한 2순위 청약신청이 줄어들 것으로 기대됩니다.

마지막으로, 1순위 청약일정을 분리시켰습니다.

기존에는 청약 주택 소재지역 거주자를 "당해 지역"

인근 지역 거주자를 "기타 지역"으로 구분하고

당해지역과 기타 지역 거주자가 하루에 1순위 청약을 접수했습니다.

이같은 1순위 청약일정이 조정 대상지역에서는 2일로 분리되었습니다.

1일차에는 1순위 당해지역 거주자,

2일차는 1순위 기타지역 거주자의 청약 신청을 받습니다.

그리고 1일차에 청약이 마감되면, 더 이상 신청을 받지 않아서

경쟁률이 부풀려지는 것을 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다.

실수요자에 대한 금융 지원 대책으로는 디딤돌 대출을 계속 공급하고,

은행별 적격대출의 한도를 추가 배정하기로 했습니다.

디딤돌 대출에 관해서는 8번째 이야기 '보금자리론' 포스팅을 참고해주세요~

2016/10/20 - [3분경제] - [3분경제] 보금자리론 대상 축소

2016/11/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016 커피시장 분석

2016/11/11 - [3분경제] - [3분경제] 11.3 부동산대책

2016/11/20 - [3분경제] - [3분경제] 마이너스 금리

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안녕하세요? 3분경제 열두 번째 이야기로

11.3 부동산대책에 관하여 다뤄보겠습니다.

앞서 '부동산 열풍' 포스팅 

2016/10/15 - [3분경제] - [3분경제] 다시 과열되는 부동산 시장에서도 다룬 바와 같이, 

서울 등 일부 지역에서 주택 가격이 급등하는 양상을 보였습니다.

이에 따라서 정부는 8.25 부동산대책을 내놓고, 보금자리 대출의 대상을

축소하는 등의 대책을 발표했습니다.

그러나 정부의 기대와는 달리, 주택 시장이 안정화되지 않으면서

일명 11.3 부동산대책 (실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안)이

나오게 되었습니다.

정부는 부동산 과열 지역에 투기수요가 몰리면서

실제 수요자들은 집을 사기 어려워졌다고 판단했습니다.

또한, 정부는 향후 부동산 가격에 거품이 발생할 위험성이 있다고 전망하고

실수요자 중심으로 주택시장을 재편하고 안정화시키는 방향으로 대책을 내놓았습니다.

특히, 시장이 과열된 일부 지역을 '조정 대상지역'으로 지정하여

제한을 강화했습니다.

이번 대책 중에 생활과 관련이 깊은 내용은 맞춤형 청약제도, 단기 투자수요 관리대책,

실수요자에 대한 금융지원입니다.

맞춤형 청약제도와 단기 투자수요 관리대책이 적용되는

'조정 대상지역'은 위와 같습니다.

첫 번째로, 맞춤형 청약제도입니다.

이는 분양권 전매기간 제한과 청약자격에 관한 제한입니다.

앞서 표에서 보셨듯이, 조정 대상지역별로 분양권 전매기간이

1년 6개월 또는, 소유권 이전 등기 시로 강화되었습니다.

참고로 분양권 전매란 무엇인지 알아보겠습니다.

분양권 전매는 주택을 분양받은 사람이, 분양 받은 주택에 입주할 수 있는 권리 (분양권)를

다른 사람에게 팔고, 주택에 입주할 사람을 변경하는 것입니다.

그러나 분양권을 비싸게 팔아 차익을 얻기 위한 투기가 이뤄질 경우

부동산 가격 상승의 원인이 되기도 합니다.

소유권 이전 등기 시점까지 분양권 전매를 제한한다는 것은

주택이 준공되고 입주시점이 되어야 분양권을 전매할 수 있다는 것입니다.

그래서 실소유자가 아닌 사람이, 입주 전에

분양권 전매를 통해서 이득을 취하려는 행위의 의미가 없어집니다.

청약에 관한 제한으로는 

(1. 세대주가 아닌 자, 2. 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자, 3. 2주택 이상을 소유한 '세대에 속하는 자') 

위의 1~3까지에 해당하는 사람은 조정 대상지역 청약 시에 1순위에서 제외합니다.

또한, 조정 대상지역의 주택에 당첨된 자는 재당첨이 제한됩니다.

지금까지 11.3 부동산대책의 배경과 목적, 맞춤형 청약제도에 관하여 알아보았습니다.

다음 포스팀에서는 단기 투자수요 관리대책과

실수요자에 대한 금융 지원 대책에 관하여 알아보겠습니다.

2016/10/28 - [3분경제] - [3분경제] 비트코인 제도화 추진

2016/10/31 - [3분경제] - [3분경제] 현금 없는 사회

2016/11/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016 커피시장 분석

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안녕하세요? 3분경제 일곱 번째 이야기로,

보금자리론 대상 축소에 관하여 다뤄보겠습니다.

지난 10월 14일, 주택금융공사는 보금자리론의 대출 대상 요건을 변경한다고 발표했습니다.

변경 내용이 19일부터 바로 적용되기 때문에 "기습적인 변경"이라는 비판과 함께, 

보금자리론을 이용하려 했던 사람들이 혼란스러워 하고 있습니다.

정부가 보금자리론에 대하여 수술에 들어간 것은 

첫째로, 보금자리론 신청이 급증하여 올해 공급 목표치를 초과했기 때문입니다. 

둘째로, 대출 받는 것을 어렵게 하여, 서울 재건축 단지 중심으로 크게 오른 

부동산 시장을 안정시키려는 이유도 있는 것으로 보입니다.

변경사항을 살펴보면, 기존에 비해서 

기준 주택가격과 대출한도가 낮아진 것을 확인할 수 있습니다.

또한 대출자 연소득에 관한 제한도 부부합산 연 6,000만원 이하로 설정되었습니다.

그리고 기존 전자약정식 아낌e-보금자리론은 판매가 중단됩니다.

보금자리론은 시중은행금리에 비해 금리가 낮아, 이자부담이 적고

만기일까지 고정금리가 적용되어 금리변동에 대한 위험이 낮은

주택담보대출 (모기지) 상품입니다.

이번 규정변경에도 불구하고, 서민들을 위함 디딤돌 대출 등 

다른 대출상품이 존재하고

시중은행 금리와 보금자리론 간의 금리 차이가 적어서

서민들이 받는 충격이 적을것이라는 의견도 있습니다.

<참고> 디딤돌 대출

디딤돌 대출의 이용 대상은 부부합산 연 소득 6,000만원 이하 

(생애최초 주택 구입자는 7,000만원까지)인

무주택 세대주입니다.

기준 주택가격은 6억원 이하, 주거전용면적은 85㎡ 이하여야 합니다.

대출 한도는 주택담보가치의 70%로 최대 2억원입니다.

이는 변경 후 보금자리론보다 기준 주택가격과 대출한도가 높고

금리는 비슷한 상품으로 볼 수 있습니다.

그러나 보금자리론을 이용하기 어려워진 사람들이

제 2금융권을 이용하여 대출을 받으면서

제 2금융권 대출이 증가할 것이라는 우려가 있습니다.

또한, 주택금융공사가 금년 보금자리론 수요예측에 실패하면서

재정이 바닥났다는 비판도 있습니다.

보금자리론은 3년 이내에 기존 주택을 처분한다는 조건에서

1주택 소유자도 이용할 수 있습니다.

하지만 1주택 소유자 중에 기존 주택을 처분하지 않는 경우가 많아서

관리가 소홀했다는 비판도 있습니다.

집을 마련하는 것은 오랜 시간이 걸리는 일이기에

갑작스러운 보금자리론의 규정변화는 더 큰 혼란을 야기했습니다.

정부가 내년부터 시행될 보금자리 대출에 대하여

상품구조 자체를 수정하기로 한 가운데,

향후 추가적인 대책이 어떻게 마련될 지 주목해야 할 것입니다.

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3분경제 다섯 번째 이야기로 다시 과열되는 

부동산 시장에 대해서 다뤄보겠습니다.

최근 서울을 중심으로 부동산 가격이 상승하고 있습니다.

경기는 침체된 가운데 왜 부동산이 인기를 모으고 있는 걸까요?

이는 크게 네 가지 원인으로 설명할 수 있습니다.

첫 번째로, 장기적인 경기 침체로 인하여 투자처를 잃은 자본들이 늘어났습니다.

두 번째로, 재개발/재건축 분양에 힘입은 서초구와 목동 중심으로

아파트 가격이 증가세를 이어가고 있습니다.

세 번째로, 지속적인 저금리로 인해 대출에 대한 부담이 줄어들었습니다.

마지막으로, 8.25 가계부채 대책 이후에 주택 공급이 줄어들 것을

우려한 나머지 인기지역 위주로 청약이 쏠리고 있습니다. 

8.25 가계부채 대책은 

한국토지주택공사가 공급하는 공공주택의 물량을 감소시키고

부동산 구입 자금에 대한 대출 심사를 강화하는 등의 방법을 통해

부동산 시장을 안정시켜, 가계 부채를 감소시키려는 대책입니다.

부동산 시장이 활성화되면 건설업의 호황을 맞게되는 측면도 있으나,

부동산 구입이 증가하면서 가계부채가 증가하며

부동산 가격 거품이 꺼지면 경제에 큰 충격을 줄 수 있는 위험성이 있습니다.

이같은 우려에 대한 대책으로, LTV와 DTI를 조정해야 한다는 주장도 있습니다.

그러나 지방의 경우에 오히려 부동산 시장이 침체된 지역도 많아서

섣불리 조정하는 것이 힘들 것으로 예상됩니다.

LTV란, 주택을 담보로 대출할 때, 담보대상인 주택의 시가 기준으로 설정하는 

최대대출비율입니다.

예를 들어 LTV가 50%이면, 

시가 1억원인 아파트를 담보로 대출받는 경우 최대 5천만원까지 대출 받을 수 있습니다.

시가 * LTV = 최대 대출 가능금액

DTI란, 연간총소득 기준으로 설정하는 최대대출비율입니다.

예를 들어 DTI가 50%라면,

연간총소득이 4천만원인 사람은 최대 2천만원까지 대출 받을 수 있습니다.

연간총소득 * DTI = 최대 대출 가능금액

부동산은 인간의 생활에 필수적인 의식주 중에 하나이므로

부동산 가격 상승은 우리 생활에 직접적으로 영향을 끼칩니다.

그러므로, 향후 부동산 시장에 대한 대책들이 어떻게 마련될 지 주목해야 할 것입니다.

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