3분경제

안녕하세요? 3분경제 56번째 이야기로

갭(Gap)투자와 6.19 부동산대책에 대해 알아보겠습니다.

갭투자란, 전세가율이 높은 지역의 주택을 

전세금을 떠안고 매입한 후에

기존보다 높은 임대료를 받고 임대하거나,

주택 시세가 상승할 때 매도하여

투자금을 회수하고 시세차익을 얻는 투자방법입니다.

* 전세가율 : 주택의 매매가격 대비 전세값의 비율 *

A아파트의 매매가가 3억원이고

전세값(보증금)이 2억 7천만원인 경우를 예로 들면

주택을 매입하려는 사람이 전세보증금 2억 7천만원을 떠안고

3천만원의 자금만 더해 주택을 매입합니다.

그 후 주택시세가 올라 3억 5천만원이 되었다면

주택을 매도하면서 전세보증금 2억 7천만원은 돌려주고,

기존 투자금 3천만원 + 시세차익 5천만원을 얻게 됩니다.

혹은, 세입자로부터 전세보증금을 올려받아 

해당 보증금 상승분만큼 이익을 얻을 수도 있습니다.

즉, 갭투자는 기존 주택 매입가격과 주택 매도가격 사이에서 

나타나는 갭 (Gap)에서 수익을 얻는 것입니다.

결국, 갭투자를 통해 수익을 얻기 위한 조건은

주택 매매가는 올라야 하고 (시세차익 노릴 때),

전세값도 떨어지지 않아야 하는 것 (보증금 차익 노릴 때)입니다.

최근 2~3년간 서울 중심으로 아파트 매매가격이 

상승함에 따라 전세가격도 따라 올랐고,

장기간 저금리 기조가 지속되면서

주택소유자들이 전세보증금을 투자할 곳을 찾지 못해

임대방식을 전세에서 월세로 변경하는 

'전세의 월세화'가 일어났습니다.

결국, 전세 임대방식의 수요는 늘어나는데 

공급은 줄어 전세값이 오르게 된 것입니다.

전세값이 오르자 매매가와 전세값의 차이가 줄어들고

전세가율은 상승했습니다.

이같은 추세가 이어지면서

적은 자금만 투자해도 주택을 매입할 수 있는

갭투자 방식이 성행하게 되었습니다.

하지만 정부가 6.19 부동산 대책을 통해

부동산 시장을 규제방안을 마련했고,

미국 금리인상에 따라 우리나라의 금리도 

곧 인상될 것으로 전망되면서

* 참고 : 기준금리 관련 포스트 (6번째 이야기)

http://3mineconomy.tistory.com/7

갭투자에 대한 위험성이 높아지고 있습니다.

갭투자로 주택을 샀다가 주택가격이 전세보증금보다 더 떨어질 경우

집주인은 자신의 투자금을 모두 잃을뿐만 아니라

세입자의 전세보증금에서도 손실을 보면서

전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 소위

'깡통주택' 상황이 발생하게 됩니다.

정부는 서울, 부산 등 일부지역에서

갭투자 등 투기적 성격의 주택수요가 급증하며 주택시장이 과열되자,

이를 막기 위해 6.19 부동산대책 

(주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적, 맞춤형 대응 방안)을 

발표했습니다.

정부는, 갭투자를 통해 많게는 열 채 이상의 

주택을 갖고 있는 투자자들이 차익을 얻기 위해서

비싼 가격으로 시장에 매물을 내놓았고,

이로 인해 부동산 시장이 과열되었다고 판단했습니다.

부동산 시장에 투기현상이 발생하여 시장이 과열되면,

주택 실수요자들은 집을 사기 더욱 어려워집니다.

따라서 시장 과열지역에 핀셋규제가 가해지게 되었습니다.

핀셋규제란, 족집게 처럼 특정 지역만 투기과열지구로 

지정하여 수요를 정밀 관리하는 규제입니다.

6.19 부동산대책의 내용을 살펴보면

먼저, 서울 4개구 (강남, 서초, 송파, 강동)를 제외한

21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 

기존 1년 6개월에서 소유권 이전등기시까지로 강화했습니다.

참고로 '전매제한'이란 주로 주택을 대상으로

실수요자에 대한 주택수급과 부동산 투기억제를 위해

기간을 정하여, 주택입주자의 지위 또는 주택의 매매, 

증여 및 기타 권리변동 (상속 제외)을 수반하는 일체의 행위에 대한 

제한을 의미합니다.

둘째로, 조정 대상지역의 LTV, DTI를 각각 70%에서 60로 (LTV),

60%에서 50%로 (DTI) 강화합니다.

단, 디딤돌대출의 요건을 충족하는 서민과 실수요자들에

대해서는 기존 규제 비율 (LTV 70%, DTI 60%)를 적용합니다.

* 참고 LTV, DTI, DSR이란?

http://3mineconomy.tistory.com/39

* 참고 - 디딤돌 대출의 요건

1. 부부합산하여 연소득 6천만원 이하

(생애최초 구입시 7천만원 이하)

2. 주택 가격이 5억원 이하

3. 무주택세대주일 것

마지막으로, 재건축 규제를 강화합니다.

기존 재건축 조합원이 최대 주택 3채까지

분양받을 수 있던 것을 최대 주택 1채까지로 줄였습니다.

정부는 이번 6.19 부동산대책을 통해

주택 투기 수요는 억제하되,

주택시장 경기는 침체되지 않도록 하고

주택 실수요자는 최대한 보호하겠다는 의지를 보였습니다.

선별적, 맞춤형 대응이라는 정책의 목적대로,

주택 투기수요를 억제하면서

주택 실수요자도 보호할 수 있을지 주목됩니다.

3분경제 오시는 길

Facebook : https://www.facebook.com/3mineconomy/

Blog : http://3mineconomy.tistory.com/

2017/06/02 - [3분경제] - [3분경제] 스튜어드십 코드와 그 쟁점

2017/06/11 - [3분경제] - [3분경제] 비트코인과 가상화폐

2017/06/16 - [3분경제] - [3분경제] 2017 커피시장 분석 및 커피프랜차이즈

도움이 되셨나요? 공감♥ 부탁드립니다~

안녕하세요? 3분경제 35번째 이야기로

1,344조에 달한 가계부채와 풍선효과에 대하여 알아보겠습니다.

한국은행이 발표한 자료에 따르면

2016년 4분기 말 기준으로 가계신용이 1,344조 3천억 원 (잠정)을 기록했습니다.

이는 3분기 대비 3.7% 늘어난 수치이며,

전년대비 11.7% 증가한 것입니다.

가계신용은 일반가계가 금융기관에서 빌린 돈 (가계대출)과

신용카드 구매 등 외상으로 물품을 구매한 액수 (판매신용)를 합한 것입니다.

다만, 개인 간에 돈을 빌린 사채는 제외됩니다.

예금취급기관의 가계대출 중에서 주택담보대출이 

과반으로 62% 가량을 차지하고 있습니다.

이런 상황 때문에 정부가 가계부채 증가를 막기 위해서 

주택담보대출을 규제하는 것입니다.

저희가 지난 이야기들에서 다룬 바와 같이,

2016/10/15 - [3분경제] - [3분경제] 다시 과열되는 부동산 시장

2016/10/20 - [3분경제] - [3분경제] 보금자리론 대상 축소

2016/11/11 - [3분경제] - [3분경제] 11.3 부동산대책

2016/11/22 - [3분경제] - [3분경제] 주택청약과 11.3 부동산대책

2017/02/11 - [3분경제] - [3분경제] LTV, DTI, DSR은 무엇인가요?

정부는 가계대출 증가세를 억제하기 위해서

8.25대책, 11.3대책을 내놓고, 보금자리론의 대출요건을 강화했으며,

여신심사 가이드라인 적용 (대출심사 강화, 원리금 동시상환, DSR 등 적용) 등 여러 대책을 추진했습니다.

여신심사 가이드라인이 적용되는 제1금융권 (예금은행)의 대출심사가 강화되고,

대출 초기부터 원금까지 갚도록 변경되면서

제1금융권의 가계대출 증가세는 줄어들었습니다.

하지만 제2금융권 (비은행 예금취급기관)과

기타 금융기관 (보험사, 카드사, 대부업체 등) 대출의 증가세가

커져서 풍선효과가 발생했습니다.

참고로, 풍선효과란 풍선의 한 쪽을 누르면 다른 쪽이 부푸는 것처럼

문제 하나를 제거하면 다른 문제가 생기는 현상입니다.

결국 정부의 규제에도 불구하고 가계부채 규모가 늘어났고,

풍선효과 때문에 가계부채 중에서 상대적으로 위험성이 큰

제2금융권과 대부업체 등에 진 부채가 증가한 셈입니다.

한국은행에 따르면 가계부채로 어려움을 겪는 한계가구가

150만 가구에 이른다고 추정됩니다.

(한계가구란 DSR이 40%를 초과하며, 금융자산보다 금융부채가 많은 가구입니다.)

** 참고 DSR **

2017/02/11 - [3분경제] - [3분경제] LTV, DTI, DSR은 무엇인가요?

올해 미국발 금리인상에 따른 대출금리 인상가능성이 높은 가운데,

이들 한계가구가 우리 경제의 폭탄이 되지 않을까 우려됩니다.

규제를 강화하는 것과 더불어, 가계가 왜 계속 빚을 낼 수 밖에 없는 것인지

근본적인 원인을 찾아서 해결하는 것이 필요해 보입니다.

2017/02/08 - [3분경제] - [3분경제] 전안법 시행과 관련된 논란

2017/02/11 - [3분경제] - [3분경제] LTV, DTI, DSR은 무엇인가요?

2017/02/23 - [3분경제] - [3분경제] 화폐개혁, 리디노미네이션이란?

도움이 되셨나요? 공감♥ 한번 눌러주세요~

안녕하세요? 3분경제 33번째 이야기로

주택담보대출 규제인 LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보겠습니다.

1,300조원에 달한 가계부채 증가를 막기 위한

정부의 노력이 계속되는 가운데,

임종룡 금융위원장은 LTV, DTI 규제를 현행대로 유지할 것이라고 밝혔습니다.

먼저 LTV (Loan To Value ratio, 담보인정비율)에 대하여 살펴보겠습니다.

LTV를 구하는 방법은 위와 같으며,

LTV를 산정하는 데는 

주택담보대출금액 이외에도 해당 주택에 대한 선순위채권, 

임차보증금 및 최우선 변제 대상인 소액임차보증금이 모두 고려됩니다.

LTV 비율을 낮추면 대출 받을 수 있는 금액이 줄어들기 때문에

규제가 강화되는 것이고,

반대로 비율을 올리면 규제를 완화하는 것입니다.

즉, LTV는 담보 시세대비 대출 한도를 제한하겠다는 의미입니다.

현재 적용되는 LTV는 70%이며, 이를 초과하면 대출 받을 수 없습니다.

LTV가 70%일 때, 담보가 되는 주택의 시세가 10억 원이라면

최대로 받을 수 있는 대출한도는 7억 원입니다. (보증금 등 고려하지 않는 경우)

단, LTV는 대출자의 소득을 반영하지 않기 때문에

DTI를 함께 사용합니다.

다음으로, DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율)에 대해 알아보겠습니다.

DTI를 구하는 방법은 위와 같습니다.

DTI 규제는 대출자의 소득을 고려해서

대출을 상환할 수 있는 여력을 평가하겠다는 것입니다.

현재 DTI는 60% (수도권)이며, 60%를 초과하면 대출 받을 수 없습니다.

DTI가 60%일 때, 연 소득이 5천만 원이라면

해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액은 

3천만 원까지로 제한됩니다.

따라서 기존에 다른 부채가 존재하는 경우 

자동적으로 해당 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 제한됩니다.

금융위원회는 올해 업무보고에서

"신 DTI" 기준을 마련하여 내년부터 시행하겠다고 밝혔습니다.

이는 기존 DTI에서 소득의 산정방법을 정교하게 만든 것입니다.

기존 DTI가 연 소득만 반영하는 것과 다르게,

장래소득, 현재 소득의 안정성 정도, 보유중인 자산이 소득을 창출하는 정도 등을

반영할 것이라고 합니다.

따라서 대출자의 소득과 자산 형태에 따라서

DTI가 다르게 적용될 것으로 보입니다.

마지막으로, DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)에 대하여 알아보겠습니다.

DSR을 구하는 방법은 위와 같습니다.

DSR은 DTI와 유사하지만,

DTI가 기타부채에 대하여 이자소득만 반영하는 것과는 달리

DSR은 해당 주택 담보대출을 포함하여, 모든 금융기관에서 받은 

대출에 대한 연간 원리금 상환액을 반영합니다.

따라서 기존에 다른 대출이 없었던 경우에는 DTI = DSR이지만,

다른 대출을 받았던 경우에는 DSR < DTI가 되므로

DSR은 DTI보다 강력한 규제방안입니다.

금융당국은 DSR을 LTV, DTI처럼 일정비율을 넘으면

대출받지 못하게 하는 강제적인 규제가 아니라,

은행들이 자율적으로 참고하는 지표로

고려한다고 밝혔습니다.

은행권에서는 DSR을 70~80% 정도로 적용하는 방안을 검토중이며,

2019년부터 대출심사에 적용할 예정입니다.

앞서 보셨듯이, 정부는 가계부채 증가를 막으려는 동시에

LTV, DTI 규제는 강화하지 않고 현행 유지하는

다소 모순적인 정책을 펴고 있습니다.

왜냐하면 LTV, DTI 규제를 강화할 경우에

당장 가계부채 증가는 막을 수 있지만,

부동산 가격이 떨어져서 현재 우리나라의 경제성장률을 지탱하고 있는

건설경기가 침체되고, 경제성장률이 하락할 위험이 있기 때문입니다.

참고 포스팅

2017/02/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016년 경제성장률과 올해 전망

정부가 신DTI, DSR을 도입하는 등의 각종 정책을 통해서,

가계부채 증가 방지와 부동산 가격의 연(軟)착륙이라는

두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을까요?

3분경제 33번째 이야기를 마칩니다.

2017/01/24 - [3분경제] - [3분경제] 베네수엘라 경제위기와 고액권 발행

2017/02/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016년 경제성장률과 올해 전망

2017/02/08 - [3분경제] - [3분경제] 전안법 시행과 관련된 논란

도움이 되셨나요? 공감♥ 한번 눌러주세요~

3분경제 다섯 번째 이야기로 다시 과열되는 

부동산 시장에 대해서 다뤄보겠습니다.

최근 서울을 중심으로 부동산 가격이 상승하고 있습니다.

경기는 침체된 가운데 왜 부동산이 인기를 모으고 있는 걸까요?

이는 크게 네 가지 원인으로 설명할 수 있습니다.

첫 번째로, 장기적인 경기 침체로 인하여 투자처를 잃은 자본들이 늘어났습니다.

두 번째로, 재개발/재건축 분양에 힘입은 서초구와 목동 중심으로

아파트 가격이 증가세를 이어가고 있습니다.

세 번째로, 지속적인 저금리로 인해 대출에 대한 부담이 줄어들었습니다.

마지막으로, 8.25 가계부채 대책 이후에 주택 공급이 줄어들 것을

우려한 나머지 인기지역 위주로 청약이 쏠리고 있습니다. 

8.25 가계부채 대책은 

한국토지주택공사가 공급하는 공공주택의 물량을 감소시키고

부동산 구입 자금에 대한 대출 심사를 강화하는 등의 방법을 통해

부동산 시장을 안정시켜, 가계 부채를 감소시키려는 대책입니다.

부동산 시장이 활성화되면 건설업의 호황을 맞게되는 측면도 있으나,

부동산 구입이 증가하면서 가계부채가 증가하며

부동산 가격 거품이 꺼지면 경제에 큰 충격을 줄 수 있는 위험성이 있습니다.

이같은 우려에 대한 대책으로, LTV와 DTI를 조정해야 한다는 주장도 있습니다.

그러나 지방의 경우에 오히려 부동산 시장이 침체된 지역도 많아서

섣불리 조정하는 것이 힘들 것으로 예상됩니다.

LTV란, 주택을 담보로 대출할 때, 담보대상인 주택의 시가 기준으로 설정하는 

최대대출비율입니다.

예를 들어 LTV가 50%이면, 

시가 1억원인 아파트를 담보로 대출받는 경우 최대 5천만원까지 대출 받을 수 있습니다.

시가 * LTV = 최대 대출 가능금액

DTI란, 연간총소득 기준으로 설정하는 최대대출비율입니다.

예를 들어 DTI가 50%라면,

연간총소득이 4천만원인 사람은 최대 2천만원까지 대출 받을 수 있습니다.

연간총소득 * DTI = 최대 대출 가능금액

부동산은 인간의 생활에 필수적인 의식주 중에 하나이므로

부동산 가격 상승은 우리 생활에 직접적으로 영향을 끼칩니다.

그러므로, 향후 부동산 시장에 대한 대책들이 어떻게 마련될 지 주목해야 할 것입니다.

2016/10/12 - [3분경제] - [3분경제] 성과연봉제 논란

2016/10/12 - [3분경제] - [3분경제] 국민행복기금 원금감면율 확대

2016/10/12 - [3분경제] - [3분경제] 없는 것을 팔아요? 공매도

2016/10/13 - [3분경제] - [3분경제] 무역보험공사와 온코퍼레이션 사태