[3분경제] 갭투자와 6.19 부동산대책

안녕하세요? 3분경제 56번째 이야기로

갭(Gap)투자와 6.19 부동산대책에 대해 알아보겠습니다.

갭투자란, 전세가율이 높은 지역의 주택을 

전세금을 떠안고 매입한 후에

기존보다 높은 임대료를 받고 임대하거나,

주택 시세가 상승할 때 매도하여

투자금을 회수하고 시세차익을 얻는 투자방법입니다.

* 전세가율 : 주택의 매매가격 대비 전세값의 비율 *

A아파트의 매매가가 3억원이고

전세값(보증금)이 2억 7천만원인 경우를 예로 들면

주택을 매입하려는 사람이 전세보증금 2억 7천만원을 떠안고

3천만원의 자금만 더해 주택을 매입합니다.

그 후 주택시세가 올라 3억 5천만원이 되었다면

주택을 매도하면서 전세보증금 2억 7천만원은 돌려주고,

기존 투자금 3천만원 + 시세차익 5천만원을 얻게 됩니다.

혹은, 세입자로부터 전세보증금을 올려받아 

해당 보증금 상승분만큼 이익을 얻을 수도 있습니다.

즉, 갭투자는 기존 주택 매입가격과 주택 매도가격 사이에서 

나타나는 갭 (Gap)에서 수익을 얻는 것입니다.

결국, 갭투자를 통해 수익을 얻기 위한 조건은

주택 매매가는 올라야 하고 (시세차익 노릴 때),

전세값도 떨어지지 않아야 하는 것 (보증금 차익 노릴 때)입니다.

최근 2~3년간 서울 중심으로 아파트 매매가격이 

상승함에 따라 전세가격도 따라 올랐고,

장기간 저금리 기조가 지속되면서

주택소유자들이 전세보증금을 투자할 곳을 찾지 못해

임대방식을 전세에서 월세로 변경하는 

'전세의 월세화'가 일어났습니다.

결국, 전세 임대방식의 수요는 늘어나는데 

공급은 줄어 전세값이 오르게 된 것입니다.

전세값이 오르자 매매가와 전세값의 차이가 줄어들고

전세가율은 상승했습니다.

이같은 추세가 이어지면서

적은 자금만 투자해도 주택을 매입할 수 있는

갭투자 방식이 성행하게 되었습니다.

하지만 정부가 6.19 부동산 대책을 통해

부동산 시장을 규제방안을 마련했고,

미국 금리인상에 따라 우리나라의 금리도 

곧 인상될 것으로 전망되면서

* 참고 : 기준금리 관련 포스트 (6번째 이야기)

http://3mineconomy.tistory.com/7

갭투자에 대한 위험성이 높아지고 있습니다.

갭투자로 주택을 샀다가 주택가격이 전세보증금보다 더 떨어질 경우

집주인은 자신의 투자금을 모두 잃을뿐만 아니라

세입자의 전세보증금에서도 손실을 보면서

전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 소위

'깡통주택' 상황이 발생하게 됩니다.

정부는 서울, 부산 등 일부지역에서

갭투자 등 투기적 성격의 주택수요가 급증하며 주택시장이 과열되자,

이를 막기 위해 6.19 부동산대책 

(주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적, 맞춤형 대응 방안)을 

발표했습니다.

정부는, 갭투자를 통해 많게는 열 채 이상의 

주택을 갖고 있는 투자자들이 차익을 얻기 위해서

비싼 가격으로 시장에 매물을 내놓았고,

이로 인해 부동산 시장이 과열되었다고 판단했습니다.

부동산 시장에 투기현상이 발생하여 시장이 과열되면,

주택 실수요자들은 집을 사기 더욱 어려워집니다.

따라서 시장 과열지역에 핀셋규제가 가해지게 되었습니다.

핀셋규제란, 족집게 처럼 특정 지역만 투기과열지구로 

지정하여 수요를 정밀 관리하는 규제입니다.

6.19 부동산대책의 내용을 살펴보면

먼저, 서울 4개구 (강남, 서초, 송파, 강동)를 제외한

21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 

기존 1년 6개월에서 소유권 이전등기시까지로 강화했습니다.

참고로 '전매제한'이란 주로 주택을 대상으로

실수요자에 대한 주택수급과 부동산 투기억제를 위해

기간을 정하여, 주택입주자의 지위 또는 주택의 매매, 

증여 및 기타 권리변동 (상속 제외)을 수반하는 일체의 행위에 대한 

제한을 의미합니다.

둘째로, 조정 대상지역의 LTV, DTI를 각각 70%에서 60로 (LTV),

60%에서 50%로 (DTI) 강화합니다.

단, 디딤돌대출의 요건을 충족하는 서민과 실수요자들에

대해서는 기존 규제 비율 (LTV 70%, DTI 60%)를 적용합니다.

* 참고 LTV, DTI, DSR이란?

http://3mineconomy.tistory.com/39

* 참고 - 디딤돌 대출의 요건

1. 부부합산하여 연소득 6천만원 이하

(생애최초 구입시 7천만원 이하)

2. 주택 가격이 5억원 이하

3. 무주택세대주일 것

마지막으로, 재건축 규제를 강화합니다.

기존 재건축 조합원이 최대 주택 3채까지

분양받을 수 있던 것을 최대 주택 1채까지로 줄였습니다.

정부는 이번 6.19 부동산대책을 통해

주택 투기 수요는 억제하되,

주택시장 경기는 침체되지 않도록 하고

주택 실수요자는 최대한 보호하겠다는 의지를 보였습니다.

선별적, 맞춤형 대응이라는 정책의 목적대로,

주택 투기수요를 억제하면서

주택 실수요자도 보호할 수 있을지 주목됩니다.

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