3분경제

안녕하세요? 3분경제 35번째 이야기로

1,344조에 달한 가계부채와 풍선효과에 대하여 알아보겠습니다.

한국은행이 발표한 자료에 따르면

2016년 4분기 말 기준으로 가계신용이 1,344조 3천억 원 (잠정)을 기록했습니다.

이는 3분기 대비 3.7% 늘어난 수치이며,

전년대비 11.7% 증가한 것입니다.

가계신용은 일반가계가 금융기관에서 빌린 돈 (가계대출)과

신용카드 구매 등 외상으로 물품을 구매한 액수 (판매신용)를 합한 것입니다.

다만, 개인 간에 돈을 빌린 사채는 제외됩니다.

예금취급기관의 가계대출 중에서 주택담보대출이 

과반으로 62% 가량을 차지하고 있습니다.

이런 상황 때문에 정부가 가계부채 증가를 막기 위해서 

주택담보대출을 규제하는 것입니다.

저희가 지난 이야기들에서 다룬 바와 같이,

2016/10/15 - [3분경제] - [3분경제] 다시 과열되는 부동산 시장

2016/10/20 - [3분경제] - [3분경제] 보금자리론 대상 축소

2016/11/11 - [3분경제] - [3분경제] 11.3 부동산대책

2016/11/22 - [3분경제] - [3분경제] 주택청약과 11.3 부동산대책

2017/02/11 - [3분경제] - [3분경제] LTV, DTI, DSR은 무엇인가요?

정부는 가계대출 증가세를 억제하기 위해서

8.25대책, 11.3대책을 내놓고, 보금자리론의 대출요건을 강화했으며,

여신심사 가이드라인 적용 (대출심사 강화, 원리금 동시상환, DSR 등 적용) 등 여러 대책을 추진했습니다.

여신심사 가이드라인이 적용되는 제1금융권 (예금은행)의 대출심사가 강화되고,

대출 초기부터 원금까지 갚도록 변경되면서

제1금융권의 가계대출 증가세는 줄어들었습니다.

하지만 제2금융권 (비은행 예금취급기관)과

기타 금융기관 (보험사, 카드사, 대부업체 등) 대출의 증가세가

커져서 풍선효과가 발생했습니다.

참고로, 풍선효과란 풍선의 한 쪽을 누르면 다른 쪽이 부푸는 것처럼

문제 하나를 제거하면 다른 문제가 생기는 현상입니다.

결국 정부의 규제에도 불구하고 가계부채 규모가 늘어났고,

풍선효과 때문에 가계부채 중에서 상대적으로 위험성이 큰

제2금융권과 대부업체 등에 진 부채가 증가한 셈입니다.

한국은행에 따르면 가계부채로 어려움을 겪는 한계가구가

150만 가구에 이른다고 추정됩니다.

(한계가구란 DSR이 40%를 초과하며, 금융자산보다 금융부채가 많은 가구입니다.)

** 참고 DSR **

2017/02/11 - [3분경제] - [3분경제] LTV, DTI, DSR은 무엇인가요?

올해 미국발 금리인상에 따른 대출금리 인상가능성이 높은 가운데,

이들 한계가구가 우리 경제의 폭탄이 되지 않을까 우려됩니다.

규제를 강화하는 것과 더불어, 가계가 왜 계속 빚을 낼 수 밖에 없는 것인지

근본적인 원인을 찾아서 해결하는 것이 필요해 보입니다.

2017/02/08 - [3분경제] - [3분경제] 전안법 시행과 관련된 논란

2017/02/11 - [3분경제] - [3분경제] LTV, DTI, DSR은 무엇인가요?

2017/02/23 - [3분경제] - [3분경제] 화폐개혁, 리디노미네이션이란?

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안녕하세요? 3분경제 33번째 이야기로

주택담보대출 규제인 LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보겠습니다.

1,300조원에 달한 가계부채 증가를 막기 위한

정부의 노력이 계속되는 가운데,

임종룡 금융위원장은 LTV, DTI 규제를 현행대로 유지할 것이라고 밝혔습니다.

먼저 LTV (Loan To Value ratio, 담보인정비율)에 대하여 살펴보겠습니다.

LTV를 구하는 방법은 위와 같으며,

LTV를 산정하는 데는 

주택담보대출금액 이외에도 해당 주택에 대한 선순위채권, 

임차보증금 및 최우선 변제 대상인 소액임차보증금이 모두 고려됩니다.

LTV 비율을 낮추면 대출 받을 수 있는 금액이 줄어들기 때문에

규제가 강화되는 것이고,

반대로 비율을 올리면 규제를 완화하는 것입니다.

즉, LTV는 담보 시세대비 대출 한도를 제한하겠다는 의미입니다.

현재 적용되는 LTV는 70%이며, 이를 초과하면 대출 받을 수 없습니다.

LTV가 70%일 때, 담보가 되는 주택의 시세가 10억 원이라면

최대로 받을 수 있는 대출한도는 7억 원입니다. (보증금 등 고려하지 않는 경우)

단, LTV는 대출자의 소득을 반영하지 않기 때문에

DTI를 함께 사용합니다.

다음으로, DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율)에 대해 알아보겠습니다.

DTI를 구하는 방법은 위와 같습니다.

DTI 규제는 대출자의 소득을 고려해서

대출을 상환할 수 있는 여력을 평가하겠다는 것입니다.

현재 DTI는 60% (수도권)이며, 60%를 초과하면 대출 받을 수 없습니다.

DTI가 60%일 때, 연 소득이 5천만 원이라면

해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액은 

3천만 원까지로 제한됩니다.

따라서 기존에 다른 부채가 존재하는 경우 

자동적으로 해당 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 제한됩니다.

금융위원회는 올해 업무보고에서

"신 DTI" 기준을 마련하여 내년부터 시행하겠다고 밝혔습니다.

이는 기존 DTI에서 소득의 산정방법을 정교하게 만든 것입니다.

기존 DTI가 연 소득만 반영하는 것과 다르게,

장래소득, 현재 소득의 안정성 정도, 보유중인 자산이 소득을 창출하는 정도 등을

반영할 것이라고 합니다.

따라서 대출자의 소득과 자산 형태에 따라서

DTI가 다르게 적용될 것으로 보입니다.

마지막으로, DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)에 대하여 알아보겠습니다.

DSR을 구하는 방법은 위와 같습니다.

DSR은 DTI와 유사하지만,

DTI가 기타부채에 대하여 이자소득만 반영하는 것과는 달리

DSR은 해당 주택 담보대출을 포함하여, 모든 금융기관에서 받은 

대출에 대한 연간 원리금 상환액을 반영합니다.

따라서 기존에 다른 대출이 없었던 경우에는 DTI = DSR이지만,

다른 대출을 받았던 경우에는 DSR < DTI가 되므로

DSR은 DTI보다 강력한 규제방안입니다.

금융당국은 DSR을 LTV, DTI처럼 일정비율을 넘으면

대출받지 못하게 하는 강제적인 규제가 아니라,

은행들이 자율적으로 참고하는 지표로

고려한다고 밝혔습니다.

은행권에서는 DSR을 70~80% 정도로 적용하는 방안을 검토중이며,

2019년부터 대출심사에 적용할 예정입니다.

앞서 보셨듯이, 정부는 가계부채 증가를 막으려는 동시에

LTV, DTI 규제는 강화하지 않고 현행 유지하는

다소 모순적인 정책을 펴고 있습니다.

왜냐하면 LTV, DTI 규제를 강화할 경우에

당장 가계부채 증가는 막을 수 있지만,

부동산 가격이 떨어져서 현재 우리나라의 경제성장률을 지탱하고 있는

건설경기가 침체되고, 경제성장률이 하락할 위험이 있기 때문입니다.

참고 포스팅

2017/02/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016년 경제성장률과 올해 전망

정부가 신DTI, DSR을 도입하는 등의 각종 정책을 통해서,

가계부채 증가 방지와 부동산 가격의 연(軟)착륙이라는

두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을까요?

3분경제 33번째 이야기를 마칩니다.

2017/01/24 - [3분경제] - [3분경제] 베네수엘라 경제위기와 고액권 발행

2017/02/03 - [3분경제] - [3분경제] 2016년 경제성장률과 올해 전망

2017/02/08 - [3분경제] - [3분경제] 전안법 시행과 관련된 논란

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